Рентабельность коммерческой недвижимости и процентные ставки

Текущие нормы прибыли на коммерческую недвижимость можно найти в нашем Инвестиционные предложения , Цель этой статьи - показать, насколько сильна связь между процентными ставками и доходность недвижимости ,

Давайте начнем с основ. Каковы процентные ставки? Кто их регулирует? И почему инвестор недвижимости должен заботиться о них?

Чаще всего формулировка «процентные ставки» появляется в контексте деятельности центрального банка. Обычный человек не может прийти в центральный банк и получить кредит или внести депозит. Центральный банк (в Польше, Национальный банк Польши) поддерживает только лицензированные коммерческие банки, ссужая им деньги или получая от них взносы (упрощая, можно сказать, что банки размещают там депозиты или берут кредиты для себя). Центральный банк, следовательно, является банком банков, который в своей деятельности диктует условия коммерческим банкам. На первый взгляд кажется более абсурдным то, что эти игры между крупными игроками окажут большое влияние на действия мелких инвесторов. И все же они ... Не вдаваясь в подробности того, как работает этот механизм, Центральный банк своей деятельностью способен влиять на коммерческие банки и определять:

  1. Какие процентные ставки по вкладам в банках
  2. Какие процентные ставки по кредитам в банках
  3. Кроме того, его действия косвенно влияют на доходность государственных облигаций

И эти 3 ставки уже очень важны для инвесторов. Если мы слышим сообщение «Повышение процентных ставок НБП», это означает, что он изменил одну из своих внутренних межбанковских ставок (не очень интересно) и таким образом повлиял на вышеупомянутые три (уууу! Это уже заинтересовало меня!). Изменение этих трех процентных ставок может вызвать большую путаницу в экономике, и именно сила этих коммуникаций сосредоточена именно на этих последствиях, а не на работе самого НБП. Таким образом, можно сказать, что экономисты не обязательно имеют в виду формулировку процентных ставок для этих сложных межбанковских инструментов, а скорее для процентных ставок по кредитам, облигациям и банковским депозитам, поскольку в конечном итоге они влияют на решения отдельных людей.

Поэтому, используя формулировку процентных ставок ниже в этой статье, мы будем понимать их как 3 средние рыночные процентные ставки для вышеуказанных инструментов: депозитов в банках, казначейских облигаций и кредитов в банках.

Хорошо, а где здесь недвижимость?

Как известно, основной целью владения коммерческой недвижимостью является получение денег для инвестора за счет дохода от аренды Как известно, основной целью владения коммерческой недвижимостью является получение денег для инвестора за счет дохода от аренды. Поэтому для любой коммерческой недвижимости вы можете рассчитать доходность ,

Рентабельность - это не что иное, как норма прибыли на недвижимость - она ​​позволяет сравнивать недвижимость с другими активами.

В таком случае, что общего у этих свойств с тремя инструментами, перечисленными выше?

Как много получается

  1. Коммерческая недвижимость покупается в инвестиционных целях.

Это означает, что как и для любых инвестиций, у них есть альтернативы. Самая простая и безопасная альтернатива - банковский депозит или покупка государственных облигаций. Поэтому, если процентные ставки по депозитам и облигациям падают, недвижимость не должна давать такую ​​высокую ставку доходности, чтобы быть лучшей альтернативой для инвестиций. Следовательно, в случае падения процентных ставок доходность недвижимости также падает . С другой стороны, когда ставки по депозитам в банках возрастут, например, до 6%, арендованные коммерческие помещения, проданные с прибылью в 6,5%, не окажут особого впечатления на инвесторов. Чтобы поощрить их, продавец должен понизить цену и таким образом увеличить доходность недвижимости для покупателя (объясните, почему доходность растет, когда цена падает, вы найдете в статье Цена и доходность )

Можно сказать, что процентные ставки по срочным депозитам в банках являются нижним пределом доходности на недвижимость, который инвесторы готовы принять. Однако на практике рентабельность коммерческой недвижимости намного выше. Почему? Ответ на этот вопрос есть в последнем инструменте из наших «процентных ставок» - в кредите.

  1. Инвестиционные свойства часто покупаются за кредитные средства.

Если бы вы покупали помещение с услугой с доходностью 7%, вы бы согласились на кредит, финансирующий это имущество под 8%? Это будет означать, что:

  • Каждые 100 000 злотых, потраченные на эту недвижимость, будут приносить в аренду 7 000 злотых в год.
  • Если эти 100 000 злотых поступили из займа, вам придется платить 8 000 злотых в год за проценты по банку.

Хороший бизнес? Я не думаю ...

В связи с тем, что инвестиционные объекты недвижимости приобретаются по кредитам, их доходность должна быть выше стоимости кредита - в противном случае все предприятие не имеет смысла и вызывает потерю денег, а не прибыль. Поэтому для многих инвесторов это не процентная ставка по депозиту, а стоимость кредита - более низкая приемлемая норма доходности коммерческой недвижимости, приобретенной по кредиту.

Однако это только тот минимум, при котором покупатель недвижимости стремится к нулю (собственность платит ему проценты). Но вряд ли кто-то хочет выйти из нуля на свои инвестиции. Инвесторы хотят зарабатывать!

Поэтому, чтобы установить итоговую доходность, приемлемую для покупателей, к стоимости кредита необходимо добавить премию инвестора. Чаще всего средний показатель на рынке составляет около 2-3%.

Итак, мы имеем:

Рентабельность недвижимости, принятая инвесторами = стоимость кредита + бонус инвестора (2% -3%).

Что делает кредит:

Давайте разложим процентную ставку по кредиту по первой части. Он состоит из 2 элементов:

  • Базовая ставка (WIBOR, EURIBOR) - чаще всего она близка к средней процентной ставке по депозитам
  • Маржа банка - несколько дополнительных процентных пунктов, которые банк добавляет к базовой ставке, чтобы повысить процентную ставку и тем самым заработать больше на кредите. Ссуды на коммерческую недвижимость, как правило, составляет около 2% -3%.

Итак, мы имеем:

Процентная ставка по кредиту = базовая ставка + маржа

В связи с тем, что базовая ставка соответствует средним процентным ставкам по депозитам в банках в данной стране, это уравнение можно немного упростить:

Проценты по кредиту = средняя процентная ставка по депозитам в банках + маржа (прибл. 2%)

Таким образом, ответ выше, почему рентабельность недвижимости намного выше, чем процентная ставка по депозитам в банках.

На момент написания этой статьи:

  • WIBOR 3M составляет: 2,63
  • Процентные ставки по банковским вкладам варьируются от 1,5% до 3,75%

Кажется, правильность подтверждает.

Поэтому стоимость кредита на коммерческую недвижимость составляет примерно 4,7%. Если мы добавим около 2 процентных пунктов дохода для инвестора, это даст нам 6,7%.

Как выглядит рынок? В рамках «инвестиционных предложений» на okolica.pl ресторан с самой низкой доходностью - это апарт-отель в Закопане, 6,51%, в то время как наибольшее количество предложений дает доходность около 8%.

Вывод?

Не существует единой фиксированной нормы прибыли, которую должна гарантировать коммерческая недвижимость. Арендные ставки аренды недвижимости - коммерческих помещений не являются фиксированными и изменяются со временем в зависимости от процентных ставок.

Некоторые инвесторы считают, что каждое место обслуживания, независимо от экономической ситуации и процентных ставок, должно сдаваться в аренду с 10-процентной доходностью - это нонсенс. В западных странах, где стоимость финансирования очень низкая, рентабельность коммерческой недвижимости не превышает 5%. Почему? Именно благодаря процентным ставкам, дешевому финансированию и плохой альтернативе недвижимости в виде банковских вкладов и облигаций.

Тем не менее, некоторые утверждают, что лучший метод оценки коммерческой недвижимости - это умножить годовой чистый доход на 10 (это дает оценку имущества с доходностью 10%). Использование этого метода указывает на некоторое невежество и плохой предметный семинар для оценщика. Чаще всего основной причиной его использования является некоторая интеллектуальная лень и тот факт, что доход от помещений легче умножить на 10, чем разделить на 8% ...

Анализируя рентабельность аренды купленной квартиры, всегда старайтесь отнести ее к альтернативам, которые вам нужно приобрести, недвижимость (банковский депозит, инвестиционный фонд) и стоимости кредита. Фиксация на фиксированной ставке доходности и настаивание на ней по любой цене, без привязки к рыночным реалиям, обычно вводят в заблуждение.

Артур Войдат

okolica.pl

Еще статьи о коммерческой недвижимости:

Похожие

Солнечные панели, фотоэлектрические панели
... процентные ставки ниже 1% и предоставляются на более длительные периоды до 20 лет. Дело было принято в сентябре 2012 года ЕС по просьбе ассоциации европейских производителей солнечных элементов "EU ProSun". Первые решения Еврокомиссии могут быть приняты в ближайшие месяцы. Если заявка будет успешной, ЕС, скорее всего, введет антидемпинговые пошлины на модули импортируется из Китая , Первым этапом, вступившим в силу
Налоговые пороги - расчет 2019
В начале стоит объяснить концепцию, использованную в названии. «Налоговые пороги» - это термин, используемый в разговорной речи, который действительно касается различных налоговых ставок. Налоговый порог в Польше в настоящее время только один - это граница между применимыми налоговыми ставками.
Законный процент за задержку. Каковы процентные ставки за задержку?
20/02/2019 | 7 мин чтение Вы взяли кредит наличными, но ваше финансовое положение внезапно ухудшилось, и вы не можете вовремя погасить его? Проверьте, какие проценты за задержку могут наложить на вас кредитная компания, и выясните, во сколько это может обойтись вам с задержкой в ​​погашении кредита.
Недвижимость от банковских поглощений в Испании
... ите форму ниже, чтобы получить свежие предложения о продаже недвижимости от банковских поглощений в Испании, которые в настоящее время доступны на рынке. Недвижимость от банковских поглощений в Испании в нашем предложении. Актуальная информация для потенциального покупателя и инвестора. Ознакомьтесь с этой информацией, прежде чем принимать решение о просмотре недвижимости в банках Испании. Что нужно знать о банковской недвижимости в Испании Последние несколько лет и окончание
Экологичные сумки - модно, удобно, практично
Природа и эко Сейчас ЭКО Экологическая осведомленность среди польских женщин с каждым годом становится все более заметной. Просто осмотрите улицы и магазины, где вместо пластиковых пакетов появляется все больше экологических пакетов. Женщины охотно стремятся к этому, потому что они стали
Тест Lenovo (Motorola) Moto G4 Plus: наше мнение
Мото G4 Plus и Мото G4 два смартфона Android, которые очень похожи и предлагают гораздо лучшую производительность, чем их цена. Это четвертое поколение линейки Moto G четко показывает соотношение цены и качества. Обе модели имеют надежную спецификацию: 5,5-дюймовый дисплей Full-HD, высокопроизводительный восьмиъядерный процессор, хороший аккумулятор на 3000 мАч, водонепроницаемое шасси и расширяемое хранилище, два

Комментарии

Так каковы ставки подоходного налога с населения?
Так каковы ставки подоходного налога с населения? Кого из вас волнует? Если вы не превысили сумму, не облагаемую налогом, вам не нужно подавать НДФЛ? На первый взгляд, налоговые дела - это то, что может понять только специалист по юридическим и бухгалтерским вопросам. Но не волнуйтесь - эти кажущиеся тонкости можно объяснить довольно просто. Следующий текст применяется к подоходному налогу с физических лиц по состоянию на 28.03.2009.
И орган, издающий интерпретацию, не отменяет классификацию, обеспечивает ли налогоплательщик юридическую защиту при определении правильной ставки налога на товары и услуги?
И орган, издающий интерпретацию, не отменяет классификацию, обеспечивает ли налогоплательщик юридическую защиту при определении правильной ставки налога на товары и услуги? Поза Адам Андрушкевич 5 июля 2017 г. Отвечает за запрос № 14035 о выдаче индивидуальных толкований налогового законодательства и судебных споров относительно ставки НДС на продукты питания. Уважаемый г-н Марсаку Отвечая на запрос № 14035 от
Какие ставки?
Какие ставки? Мото G4 продается в базовой версии 229 евро с 16 ГБ памяти. Если вы покупаете с сайта Motorola, посчитайте 35 дополнительных евро до 32 ГБ. Стоимость Moto G4 Plus составляет 299 евро с 16 ГБ, которые можно увеличить до 32 ГБ (2 ГБ ОЗУ) за дополнительные 70 евро или 64 ГБ (с 4 ГБ оперативной памяти) на 115 евро больше. Каковы различия между G4 и G4 Plus? Фотодатчик 4G Plus представляет собой 16-мегапиксельную камеру против 13 мегапикселей для

Каковы процентные ставки?
Кто их регулирует?
И почему инвестор недвижимости должен заботиться о них?
Хорошо, а где здесь недвижимость?
В таком случае, что общего у этих свойств с тремя инструментами, перечисленными выше?
Почему?
Если бы вы покупали помещение с услугой с доходностью 7%, вы бы согласились на кредит, финансирующий это имущество под 8%?
Хороший бизнес?
Как выглядит рынок?
Вывод?